土地付き建物を購入した場合、中古物件であれば契約書上に土地建物の合計金額しか記載されておらず、かつ消費税も込みの価額になっていることが多いかと思います。
このような時には土地と建物、それぞれに合計金額を按分する必要があります。
なぜなら、建物は減価償却の対象になり、経費化することができますし、消費税の申告において課税仕入にすることもできます。
よって建物の取得価額に多く按分できると税法上有利にすることができます。
ではどのように按分すればいいのか、一般的には以下の方法が考えられます。
〇消費税から逆算する
もし契約書に消費税が記載されていれば、消費税がかかるのは建物だけのため、消費税額÷消費税率＋消費税＝建物の取得価額となります。
〇固定資産税評価額で按分する
固定資産税評価額は同じ公的機関が算出した評価額であるため、合理的かつ統一的な評価といえます。また数字の入手が容易であるという点もメリットです。よってこの方法を用いることが最も一般的です。
※固定資産税の通知書における課税標準額ではなく価格を用いることが必要です。
〇「建物の標準的な建築価額表」で建物の計算をおこなう
国税庁HPにある「建物の標準的な建築価額表」をもとに建物の価額を算出。合計金額からこの建物の価額を差し引いて土地の取得価額を算出する方法。
※あまりにもおおまかな計算方法であるため、この方法はあくまでも参考程度で考えてください。
このほかにも、不動産鑑定士に時価評価をしてもらい、その価額で按分する方法がありますが、鑑定評価の値段などを考えるとあまり現実的ではないかもしれません。
できるだけ建物に按分できた方が得にはなるのですが、税務調査においても論点になりやすいところですので慎重に検討をおこなうことが必要です。