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保証金の持ち回りの税務処理

不動産の売買においては、地域ごとに独自のルールがあることが多いですが、私自身が関西に住んでいることもあって、関西特有の保証金(敷金)の持ち回りに関する税務について今回説明したいと思います。

賃貸不動産を売買した時、保証金(敷金)についても新オーナーである買主に引き継がれます。ここで通常であれば、売主から買主に、借主から預かっていた保証金の支払いをし、新オーナーはこのお金をもって、将来借主へ返還していくことになります。

ただし、関西における慣習として、売主から買主への支払いなしに、保証金の返還義務のみ引き継ぐということがおこなわれます。

つまり、売主としては預かっていた保証金はそのまま自分のお金にすることができ、買主としては預かってもいないお金を、将来借主へ払わないといけないことになります。

結果的に買主に損となりますが、この分は売買価格に折り込まれることで、考慮されていくことになります。

では、このような取引となった時、個人の譲渡所得の計算はどうなるかというと

契約書に記載されている対価に、引き継いだ保証金の額を加えた金額が、収入金額となります。

つまり、売主にとっては保証金の返還義務がなくなって、その分の得をしたことになりますので、その部分も譲渡所得の収入とみなされるということですね。

例えば5000万円でマンションを売却して、500万円の預り保証金も支払いなしで買主に移った場合、譲渡所得の申告における収入金額は5500万円となります。

これは、本来であれば5500万円の価格の物件であるものの、あとから保証金の500万円を売主から買主へ支払うぐらいなら、もとから5000万円で売るよ、とされていると言えますので、500万円を加算することで、関西以外の方式で譲渡した時と変わらないようにされているのです。

売主側の仕訳で考えるとこうなります(売却時の簿価は2000万円とします)。

①通常

現金5500万円  /  固定資産 2000万円

売却益 3500万円

預り保証金500万円  /  現金500万円

②関西方式

現金5000万円  /  固定資産2000万円

売却益 3000万円

預り保証金500万円  /  債務免除益500万円

→この益が固定資産売却益に含められて、個人なら譲渡所得となります。

申告の際に漏れやすい部分ですので、ご留意ください。

※本判断は、神戸地裁平成4年12月25日の判例を基に判断されているものです。

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